Налог при сдаче в аренду

big_20111227121826_1-550x422Собственников жилья, сдающих свободную квартиру, всегда интересовал вопрос уплаты налогов. Но прежде чем перейти к обсуждению вопроса об уплате налогов, обратимся к статьям гражданского кодекса РФ, которые дают некоторые пояснения к таким терминам, как аренда и найм, в связи с чем эти понятия мы будем все же разделять.

Если жилое помещение собирается снимать юридическое лицо (вне зависимости собственник физическое или юридическое лицо), то в данном случае заключается договор аренды. Соответственно стороны в нем именуются как арендодатель и арендатор. Отношения по договору аренды между сторонами регулируются главой 34 ГК РФ.

Отношения сторон по договору найма регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ. В нем стороны именуются, как Наймодатель и Наниматель.

Глава 35 ГК РФ, Статья 671. Договор найма жилого помещения.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определяется объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Обратимся снова к гражданскому кодексу, но уже главе 34,  в котором согласно п.2 ст. 651 ГК РФ,  договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Глава 34 ГК РФ. Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Глава 34 ГК РФ. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.
Таким образом, договор найма не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.

Именно поэтому возникает путанница, связанная с тем, что, если договор заключить менее чем на один год, то его не надо будет регистрировать, а если нет регистрации в госучреждении, то и в налоговую информация не поступит. Забывая о том, что требования регистрации распространяются только на договоры аренды.

Однако, сведения о том, что квартира сдается могут поступить в налоговую от кого угодно, даже от ваших близких родственников, с которыми вы могли посориться, что уж говорить о ваших соседях или обиженных нанимателей.

В основном прикрывают сами наниматели, что вполне логично. Ведь если хозяину квартиры придется платить налоги, то эту сумму собственник, конечно, включит в общую стоимость проживания.

У контролирующих органов нет единой схемы, как заставить собственников жилья добросовестно платить. Все, собственно, упирается в доказательную базу. Платить или не платить налоги со сдачи квартиры — решать, конечно же, собственнику жилья.

Согласно налоговому кодексу любой доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, подлежит обязательному налогообложению.

Глава 23 НК РФ. Статья 208. Доходы от источников в РФ и доходы от источников за пределами РФ.

1. Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:

4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

Огромным заблуждением является мнение, что, если договор найма заключен на срок менее года, ничего платить не надо. Доход получен – заплати государству. При этом не важно, сколько длилась аренда – год или одни сутки. Налоги вы платите за фактически полученный доход. Соответственно, если вы получаете доход даже за один день сдачи в аренду, то и обязаны заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обращайтесь за консультациями в «Новую Недвижимость». Если вам нужно сдать или снять квартиру, но вы не знаете, как поступить, звоните +7 (495) 532-82-82, наши менеджеры всегда смогут ответить на ваши вопросы.